ஒவ்வொரு மனிதனுக்குள்ளும் தமக்கென்று சொந்தமாக நிலம் வாங்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் இருக்கும். அவ்வாறு நிலம் வாங்கும்போது நாம் மிகவும் கவனமுடன் இருக்க வேண்டியது அவசியம். நிலம் வாங்குவதற்கு முன் நிலத்தைப் பற்றிய முழு விவரங்களையும் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். அது மட்டுமல்லாமல் நிலத்தைப் பாதுகாக்கும் முறைகள் பற்றியும் நாம் அறிந்துகொள்ள வேண்டும். பொதுவாக, நிலம் வாங்கும்போதும், விற்கும்போதும் நாம் என்னென்ன ஆவணங்களை சரிபார்க்க வேண்டும். அது தமிழ்நாடு அரசின் எந்தெந்தத் துறைகளின் கீழ் வருகிறது என்பது பற்றிய விவரங்கள் நாம் அறிந்திருக்க வாய்ப்பில்லை. நிலத்தை வாங்கும்போது ஆவணங்களை சரிபார்ப்பது மிகக் கடினமான ஒன்றாக இருக்கிறது. அதைப்பற்றிய முழு விவரங்களை தெரிந்துகொண்டால் அடிப்படையான விஷயங்களை நாமே ஆவணங்களைப் படித்துப் பார்த்து தெரிந்து கொள்ளலாம். அதற்கு முன் சொத்தின் அடிப்படையான விஷயமான புல எண் (ஷிuக்ஷீஸ்மீஹ் ழிஷீ) என்ன என்று தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
புல எண் (Survey No)
ஒவ்வொரு மாவட்டமும் பல வட்டங்களாகவும், வட்டங்கள் பல உள்வட்டங்களாகவும், உள் வட்டங்கள் கிராமங்களாகவும் பிரிக்கப்பட்டிருக்கின்றன. கிராமங்களின் கீழ் நிலங்கள் பல பகுதிகளாகப் பிரிக்கப்பட்டு ஒவ்வொரு பகுதிக்கும் ஒரு எண் இடப்பட்டுள்ளது. அதற்கு புல எண் (Surve No) என்று பெயர்.
நிலம் தொடர்பான விவரங்கள் பதிவுத்துறை, வருவாய்த்துறை என இரண்டு துறைகளில் பராமரிக்கப்பட்டு வருகின்றன.
பதிவுத்துறை
ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது அல்லது விற்கும்போது கிரயப் பத்திரத்தை (Sale Dead) சார்பதிவாளர் (Sub-registrar Office) அலுவலகத்தில்தான் பதிவு செய்ய வேண்டும்.
வருவாய்த்துறை
வருவாய்த்துறையில் நிலத்திற்கான அனைத்து விவரங்களும், அரசுப் பதிவேட்டில் பதியப் பட்டிருக்கும். அவை முறையே 1. பட்டா (Patta), 2. சிட்டா (Chitta), 3. அடங்கல் (Adangal), 4. ‘அ’ பதிவேடு ('A' Register), 5. நிலத்திற்கான வரைபடம் FMP ஆகும்.
பட்டா (Patta):
நிலத்தின் உரிமை நமக்குத்தான் இருக்கிறது என்பதற்கான ஆதாரம்தான் பட்டா. பட்டாவை வைத்துத்தான் ஒரு நிலத்தின் உரிமை யாருக்கு என்பது உறுதி செய்யப்படுகிறது.
மாவட்டத்தின் பெயர், வட்டத்தின் பெயர், கிராமத்தின் பெயர், பட்டா எண், உரிமையாளரின் பெயர், புல எண்ணும் மற்றும் உட்பிரிவும், நன்செய் நிலமா அல்லது புன்செய் நிலமா, நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் தீர்வை _ போன்றவை பட்டாவில் அடங்கியிருக்கும்.
சிட்டா
ஒரு தனி நபருக்குக் குறிப்பிட்ட அந்த கிராமத்தில் எவ்வளவு நிலம் இருக்கிறதென்று அரசாங்கம் வைத்திருக்கும் பதிவேடு சிட்டா ஆகும். இதில் சொத்தின் உரிமையாளர், பட்டா எண்கள், நிலம் நன்செய் அல்லது புன்செய் பயன்பாடு, தீர்வைக் கட்டிய விவரங்கள் அனைத்தும் இதில் அடங்கும்.
அடங்கல்
கிராமத்தில் இருக்கின்ற மொத்த சர்வே எண்கள் அடங்கிய பதிவேடு. இதில் குறிப்பிட்ட சர்வே எண்ணுக்கு உரிய நிலம் யார் பெயரில் இருக்கிறது. பட்டா எண், நிலத்தின் பயன்பாடு போன்ற விவரங்கள் இருக்கும்.
‘அ’ பதிவேடு
பழைய நில அளவை எண், உட்பிரிவு எண், ரயத்துவாரி(ர), சர்க்கார்(ச), அல்லது இனாம்(இ), நன்செய்(ந), புன்செய்(பு), மானவாரி(மா), தீர்வு ஏற்படாத தரிசு, புறம்போக்கு, பட்டா எண், மற்றும் பதிவு பெற்ற உரிமையாளரின் பெயர், நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் தீர்வை போன்ற விவரங்கள் ‘அ’ பதிவேட்டில் இடம் பெற்றிருக்கும்.
நிலத்திற்கான வரைபடம்
நிலத்திற்கான வரைபடம், நிலம் எவ்வாறு பல பகுதிகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது என்பதைக் காட்டுகிறது.
கிரையப் பத்திரம்
சொத்து வாங்கும்போது அல்லது விற்கும்போது அந்தக் கிரையப் பத்திரத்தை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும். கிரையப் பத்திரத்தில் முக்கியமான பின்வரும் விவரங்கள் இடம் பெற்றிருக்கும்.
எழுதிக் கொடுப்பவரின் பெயர், முகவரி
எழுதி வாங்குபவரின் பெயர், முகவரி
எவ்வளவு அளவு
எவ்வளவு தொகைக்கு விற்கப்படுகிறது.
சொத்து விவரம்
போன்றவை சொத்து விவரத்தில் நாம் வாங்கும் நிலத்தின் அளவு, அது எந்தப் புல எண்ணில் அமைந்திருக்கிறது. பட்டா எண், அது எந்த கிராமத்தில் இருக்கிறது மற்றும் வட்டம், மாவட்டம் பற்றிய விவரங்கள் இதில் இருக்கும். நிலம் வீட்டுமனையாக இருந்தால் அதனுடைய அங்கீகாரம் பற்றிய விவரங்கள் மற்றும் பிளாட் எண் முதலியவை இருக்கும். கிரையப்பத்திர முதல் தாளின் பின்பக்கம் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட முழு விவரங்கள் இருக்கும்.
பதிவு எண் மற்றும் வருடம்
சொத்து எழுதிக் கொடுப்பவரின் புகைப்படம், கைரேகை, கையெழுத்து, முகவரி
சொத்து எழுதி வாங்குபவரின் புகைப்படம், கைரேகை, கையெழுத்து, முகவரி
புகைப்படங்களில் சார்பதிவாளரின் கையொப்பம்
பதிவு செய்யப்பட்ட நாள், விவரம், பதிவு கட்டணம் செலுத்திய விவரம் மற்றும் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தின் விவரம்
இரண்டு சாட்சியங்களின் கையொப்பம் மற்றும் முகவரி
மொத்தம் எத்தனைப் பக்கங்கள்,
மொத்தம் எத்தனை தாள்கள்
தமிழ்நாடு அரசின் முத்திரை போன்றவை
1.7.2006ஆம் ஆண்டுதான் கிரையப் பத்திரத்தில் சொத்து விற்பவர் மற்றும் வாங்குபவர்களின் புகைப்படங்கள் ஒட்டும்முறை அரசால் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது. சொத்து வாங்குபவர் புகைப்படம் இரண்டும், சொத்து விற்பவரின் புகைப்படம் ஒன்றும் ஒட்டப்-பட்டிருக்கும். இதற்கு முன் பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணங்களில் புகைப்படம் இருக்காது. 18.05.2009 முதல் இந்த முறையிலும் மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டு, சொத்து வாங்குபவரின் புகைப்படம் இரண்டிற்கு பதிலாக ஒன்று ஒட்டினால் போதும் என்ற முறை நடைமுறைக்கு வந்தது.
(தொடரும்)
-உண்மை,16.-30.5.16
இது தவிர, ஒவ்வொரு தாளின் இரு பக்கமும், இந்தக் கிரயப் பத்திரம் மொத்தம் எத்தனைப் பக்கங்கள் கொண்டது மற்றும் அந்தப் பக்கத்தின் எண், ஆவண எண், வருடம் போன்ற விவரங்கள் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தினரால் குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.
பதிவு விவரங்கள் முத்திரைத் தாள்களில் டைப் செய்யும்போது அதன் முன்பக்கம் மட்டும்தான் டைப் செய்ய வேண்டும். ஒவ்வொரு பக்கத்திற்கும் 1லிருந்து ஆரம்பித்து வரிசையாக இலக்கம் இடப்படும். அதனால் தாள்களின் எண்ணிக்கையும், பக்கமும் சமமாக இருக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, 16 முத்திரைத் தாள்களில் டைப் செய்தால் 16 பக்கங்கள் இருக்கும். ஆனால், சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும்போது பதிவின் விவரங்கள் அனைத்தும் முதல் தாளின் பின்புறம் குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.
சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இதையும் ஒரு பக்கமாக கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு இலக்கம் கொடுப்பார்கள். அதனால், மொத்தம் 16 தாள்கள்தான் இருக்கும். ஆனால், பக்கங்கள் மட்டுமே 17 ஆகிவிடும்.
பதிவு செய்யும் முறை
நாம் வாங்கும் இடம், ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட புல எண்களில் அமைந்திருக்கலாம். ஒவ்வொரு புல எண்ணிற்கும் அது அமைந்திருக்கும் இடத்தைப் பொறுத்து அரசாங்கம் மதிப்பீடு செய்து ஒரு விலை நிர்ணயம் செய்யும்.
நாம் பத்திரம் பதிவு செய்யும்போது அதற்கு முத்திரைத் தாள்களாக வாங்கி அதில் கிரயப் பத்திரத்தின் விவரங்கள் டைப் செய்து சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் தாக்கல் செய்ய வேண்டும். முழு மதிப்பிற்கும் (8%) முத்திரைத் தாள்கள் வாங்க முடியாத நிலையில், ஏதாவது ஒரு மதிப்பிற்கு முத்திரைத் தாள் வாங்கிவிட்டு மீதித் தொகையை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் டிமான்ட் டிராப்டாக செலுத்தலாம்.
இதற்கு 41 என்ற படிவத்தை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். அதில் வாங்க வேண்டிய முத்திரைத் தாள்களின் மதிப்பு, மீதி செலுத்த வேண்டிய தொகை முதலிய விவரங்களை பூர்த்தி செய்து கிரயப் பத்திரத்துடன் இணைத்து சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் தாக்கல் செய்ய வேண்டும். மீதி செலுத்த வேண்டிய தொகை ரூபாய் அயிரம் வரை இருந்தால் பணமாக செலுத்திவிடலாம். அதற்கு மேல் இருக்கும்பட்சத்தில் வங்கி வரைவோலையாக செலுத்த வேண்டும். வங்கி வரைவோலை யார் பெயரில் எடுக்க வேண்டும் என்ற விவரம் அந்தந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத் தகவல் பலகையில் குறிக்கப்-பட்டிருக்கும்.
மேலும், பதிவுக் கட்டணமாக மற்றும் கனினி கட்டணம் ரூ.100ம் பதிவு செய்யப்படும்போது சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் செலுத்த வேண்டும். இதுவும் ரூ.1000 வரையில் பணமாகவும் அதற்கு மேல் வங்கி வரைவோலை-யாகவும் செலுத்த வேண்டும்.
முத்திரைத் தாள்களில் கிரயப் பத்திர விவரங்கள் டைப் செய்து ஒவ்வொரு பக்கத்திலும் கீழ்பகுதியில் ஒருபுறம் சொத்து வாங்குபவரும், மறுபுறம் சொத்து விற்பவரும் கையெழுத்து இட வேண்டும். பின்பு சார்பதிவாளாடம் இந்தக் கிரயப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வதற்காக தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.
பின்னர், சார்பதிவாளர், சொத்து வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவரின் புகைப்படம், அடையாள அட்டை முதலியவைகளையும், மற்ற எல்லா விவரங்களையும் சரிபார்த்து விட்டு கிரயப் பத்திரத்திற்குப் பதிவு இலக்கம் கொடுப்பார். நாம் செலுத்த வேண்டிய பதிவுக் கட்டணத்தைச் செலுத்திய பின் நிலம் விற்பவர் வாங்குபவரின் புகைப்படங்கள் முதல் முத்திரைத் தாளின் பின்புறம் ஒட்டப்பட்டு, அவர்களுடைய கையொப்பம், முகவரி, கைரேகை முதலியவை வாங்கப்படும். புகைப்படங்களின் மேல் சார்பதிவாளர் கையொப்பம் இடுவார். சாட்சிகள் இருவர் கையொப்பமிடுவர். தற்போது இந்த முறையிலும் மாற்றம் செய்யப்பட்டு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில், வாங்குபவர், விற்பவர் மற்றும் சாட்சிகள் அனைவரையும் கணினியின் உதவியுடன் நேரடியாக புகைப்படமெடுத்து அவற்றுடன் கைரேகை பதிவினையும் நேரடியாக பதிவு செய்வதுடன், அலுவலக கோப்பிலும் ரேகை பதிவு செய்யப்பட்டு பின்னர் முறையாக ஸ்கேன் செய்யப்படுகிறது. இந்த நடைமுறையானது மிகவும் பாதுகாப்பானது மற்றும் வரவேற்கத்தக்கது.
பிறகு, பதிவுக் கட்டணம் செலுத்திய இரசீதில், சார்பதிவாளர் மற்றும் சொத்து வாங்குபவர் கையொப்பம் இடவேண்டும். சொத்து வாங்குபவர் பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரத்தைக் குறிப்பிட்ட சில நாள்களுக்குப் பிறகு, இந்த இரசீதைக் காட்டி சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சென்று பெற்றுக் கொள்ளலாம். அவரைத் தவிர வேறு யாராவது சென்று வாங்க வேண்டியிருந்தால், இரசீதில் அந்த நபரும் கையொப்பமிட வேண்டும்.
பத்திரப்பதிவின்போது வழிகாட்டு மதிப்பிற்கு (Guide line value) 8% முத்திரைத்தாள் வாங்க வேண்டும். அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வழிகாட்டு மதிப்பு (Guide line value) அதிகமாக இருக்கிறது என எண்ணும் பட்சத்தில் நாமே சொத்திற்கு ஒரு மதிப்பு நிர்ணயம் செய்து அந்த மதிப்பிற்கு 8% முத்திரைத்தாள் வாங்க வேண்டும். அதை சார்பதிவாளர் பதிவு செய்து விட்டு நிலுவை ஆவணம் (Pending Document) என முத்திரை இட்டு விடுவார். மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் (Collector Office) இதற்கென்று ஒரு பிரிவு இருக்கிறது. அங்கிருந்து அரசாங்க அலுவலர் ஒருவர் வந்து இடத்தை பார்வையிட்டு, அதைச் சுற்றி உள்ள சர்வே எண்களின் மதிப்பை வைத்து வழிகாட்டு மதிப்பு (Guide Line Value) சரியானதா என்பதை முடிவு செய்வார். அல்லது அவரே ஒரு மதிப்பை நிர்ணயம் செய்வார்.
வழிகாட்டு மதிப்பு (Guide Line Value) சரியாக இருக்கிறது என்று அவர் முடிவு செய்யும் பட்சத்தில் Guide Line Value விற்கும் நாம் நிர்ணயித்த மதிப்பிற்கும் உள்ள வித்தியாசத் தொகையில் 8% பணமாக கட்ட வேண்டும் அல்லது அவர் நிர்ணயம் செய்த மதிப்பிற்கும், நாம் நிர்ணயம் செய்த மதிப்பிற்கும் உள்ள வித்தியாசத் தொகையில் 8% பணமாக கட்ட வேண்டும். அப்பொழுது தான் நாம் பதிவு செய்த ஆவணம் (Document) நம்மிடம் ஒப்படைக்கப்படும். இந்த முறை 47A பிரிவு என்பதாகும். ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் மீதி தொகையை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் செலுத்தி பத்திரத்தைப் பெற வேண்டும். இல்லை என்றால் அது அந்த மாவட்டத்தின் மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்திற்கு அனுப்பப்படும். நாம் அங்கு சென்று அந்த வித்தியாசத் தொகையை செலுத்தி பெற்றுக் கொள்ளலாம்.
நிலம் வாங்குவதற்கு முன் நாம் நேரடியாக தரகரிடம் சென்று பத்திரங்களைப் பதிவு செய்யாமல், ஒரு வழக்குரைஞரை அணுகி, ஆவணங்களை சரிபார்த்து வாங்கினால், பிற்காலத்தில் எந்தவித வில்லங்கமும் இல்லாமல் நாமும், நமது வாரிசுகளும் மகிழ்ச்சியுடன் அனுபவிக்க முடியும். ஸீ
-உண்மை,1.-16.6.16
